業務案内

管理会社のリプレイス相談

管理会社に関するご相談を多数いただいております。
日常の管理の問題や管理会社から提案される工事に関することなど、ご相談の内容は多岐に渡りますが、それらの問題の根本にあるのは、管理会社による利益相反です。
管理会社の利益を優先し、管理組合が望むことに対応しないことにより、不信感を持たれ、管理会社のリプレイス(変更)に繋がります。単純に管理委託料が高いということではありません。
管理会社は管理組合と締結する管理委託契約では、「請負契約」と「委任契約」が混合されています。「委任」は民法で次のように定義されています。

委任(民法643条)

当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

管理会社が工事に係わり、多額のバックマージンを取っていればまさに利益相反となります。管理会社による利益相反は、当然に委託者(管理組合)と受託者(管理会社)との間の信頼関係を損なうこととなります。

管理委託契約見直しの結果として管理会社リプレイス

彩の国マンション管理センターでは、管理会社をリプレイス(変更)すれば、上記のような問題が解決するとは考えません。重要なことは管理会社の変更ではなく、管理委託業務の見直しであり、管理組合運営の改善です。
管理委託費が安い管理会社が管理組合が望む管理会社とは限りません。管理組合の現状の問題に対して解決のサポートができる管理会社が、管理組合が望む管理会社であると考えます。
管理委託契約の見直しでは、検討の過程を管理組合内に周知することが重要です。各社見積依頼から現場調査、見積提出、ヒアリング選考会までのスケジュールを作成し、管理組合内の積極的な検討をお願いしています。

管理会社リプレイス事例

管理会社の選定は、見積金額のみならず、各社の業務内容や担当者のスキルも重要な要素です。
そのため、ヒアリングでは、各社の担当予定者とのディスカッションも重視します。下記の管理会社変更の事例では、積極的な改善の提案の他、担当予定者の姿勢が高く評価されました。

新たな管理会社から駐車場の有効利用などの提案があり、管理委託費の減額のみならず、管理組合運営の改善に繋げることができました。

4社から見積もりを取り、その中から選定した3社をヒアリング。
居住者の生活にかかわることも含め、D社の積極的な改善の提案が評価され、新たに管理委託契約を締結することが決定し、大幅な削減ができました。