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長期修繕計画の見直し

2011年4月、国土交通省は分譲マンションの「修繕積立金」の目安を発表しました。その背景には、修繕積立金の月額が将来の工事費に備えて算出されておらず、多くのマンションが資金不足に陥っている状況があります。
発表された修繕積立金の目安は、「専有面積1m2あたり月額200円前後」で、これは新築当初から均等に集めていく場合の金額で、すでに築後10年、20年を過ぎている場合は、今まで低額だった分を上乗せすることが必要になります。

階数/建築延床面積 平均値 事例の3分の2が包含される幅
【15階未満】 5,000m2未満 218円/m2・月 165円〜250円/m2・月
5,000〜10,000m2 202円/m2・月 140円〜265円/m2・月
10,000m2以上 178円/m2・月 135円〜220円/m2・月
【20階以上】 206円/m2・月 170円〜245円/m2・月

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、その目的と利用方法について以下のように示されています。

ガイドラインの目的

このガイドラインは、マンションにおける長期修繕計画の作成又は見直し及び修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式を使用しての作成方法を示すことにより、適切な内容の長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の設定を促し、マンションの計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的としています。

ガイドラインの利用方法

長期修繕計画の作成者(分譲事業者及び管理組合)は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。
長期修繕計画の見直し等の業務を受託した専門家は、その成果物に関して管理組合に説明を行うことが必要です。また、総会における議決に協力することが望まれます。

長期修繕計画は、マンションの計画修繕の適時適切な実施を図るためのものであり、作成した長期修繕計画については、説明会を開催するなどして管理組合内で周知し、総会に議案上程し、承認を諮ることが望まれます。

長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。
そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。

  1. 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
  2. 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
  3. 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。

長期修繕計画見直し事例

長期修繕計画は、そのマンションのビジョンを描くものです。
長期修繕計画の立案にあたっては、居住者の方々の意向にもとづく、資産価値、利便性、居住性の向上や災害時のリスク、建物劣化状況等を考慮する必要があります。計画の見直しでは、次回以降の大規模修繕工事やその他の工事の実施時期を考慮し、そのマンションに合った長期修繕計画はどのようなものであるかとの観点が重要と考えます。

管理組合の方々の安心感に繋がるような長期修繕計画であることが重要であると考え、修繕積立金の改定は行いましたが、管理費会計の支出の見直しも行い、計画期間中は修繕積立金が不足するようなことがない長期修繕計画といたしました。