業務案内

団地再生

団地「再生」アドバイザーとしての役割

高経年団地のスラム化が社会的な大きな問題となりつつある昨今、彩の国団地管理センターは、「団地再生アドバイザー」として、皆様とともにこの問題に取り組んでまいります。

高経年団地においては「耐震性の不足、設備の陳腐化、居住者の高齢化、空室の増加」等の問題のほかに、役員の成り手不足や総会への出席率低下などで、管理組合運営が機能不全に陥り、建物がスラム化していくことが問題視されております。

団地再生には「建物をいつまでどう守るか、それまでの維持修繕費はどの程度か」等のビジョンを持つことが大切ですが、団地は世帯構成、経済状態などが異なるさまざまな区分所有者が居住しているため、区分所有者の合意形成が重要な課題となっております。

彩の国団地管理センターは、「団地再生アドバイザー」として、皆様とともにこの課題に取り組んでまいります。

高経年団地の現状

高齢化、賃貸化、空室化の問題

総会出席者が低下⇒役員の成り手不足⇒特定者に負担編重⇒管理が形骸化⇒資産価値低下

  • 共用部にゴミが散乱
  • 建物の劣化が著しい
  • 照明が切れている
  • 空室画像化してスラム化
  • etc
  • 管理組合がない又は機能していない
  • 管理規約がない又は見直さない
  • 管理費の徴収ができない
  • 長期修繕計画がない
  • etc

必ず発生する課題と将来へのビジョン(次世代に引き継ぐために)

日本人の平均寿命は男性は81.09歳、女性は87.26歳です。現在、69歳で仮定すると、あと12年~18年で相続が発生します。
建物にも寿命があります。大規模修繕工事等で当面対応してもいずれは「建替え」もしくは「敷地売却(区分所有権解消)」の選択が必要となります。
管理組合が機能不全に陥り意思決定が出来なくなる前に将来のビジョンを決めることが重要となります。

課題解決に向けてのサポート

  1. 管理組合法人化のサポート
    管理組合を法人化することで「空室対策」「滞納対策」「資金調達」等の課題対応がスムーズに行えますので、法人化の事務的手続きをサポートします。
    • 空室対策は、管理組合法人が不動産の登記名義人となれるため、空室を買い取り、賃貸運用等の有効利用ができます。
    • 滞納対策は、管理組合法人が訴訟の原告となるため、理事長個人の負担が軽減されます。
    • 資金調達は、大規模修繕等で金融機関から借入れする場合、信頼度が上がり手続きもスムーズに行えます。
  2. 第三者管理者方式のサポート
    当センターが第三者管理者となることで、団地管理の質を向上させるとともに管理組合運営の迅速化や組合員の負担が軽減を図ります。
  3. 管理規約の整備、長期修繕計画の見直し
    ビジョンに沿った管理規約の整備、長期修繕計画見直しで管理組合をサポートします。
  4. 建替えのサポート
    大手デベロッパーと提携し無料建替え診断やワークショップを開催し管理組合をサポートします。
  5. リバースモゲージ
    建替え資金等の選択肢として企業との連携を図り管理組合をサポートします。