マンション管理・運営コンサルタントの彩の国マンション管理センター(埼玉県さいたま市)

セミナー・相談会レポート

2019/8/31(土)開催セミナーレポート

大規模修繕工事を成功させるために!本当に必要な工事とは

大規模修繕工事を成功させるために!本当に必要な工事とは
開催日
2019年8月31日(土)
開催場所
武蔵浦和コミュニティセンター(南区役所)

大規模修繕工事に必要な工事とは何か。長期修繕計画書の作成時に建築および設備の修繕から更新までを計画しますが、本当に必要な工事なのか事例をもとにご紹介します。

マンションは将来を見据えたビジョンが必要!

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マンションは築年数の経過に伴って老朽化していくため、計画的に修繕を行う必要があります。しかし、修繕だけでは性能の維持・回復しか実現することが出来ません。そこで、「再生」に向けてのビジョンが必要となります。

再生とは、建物を使い続ける方法と建物を除去する方法があります。
「建物を除去」する方法は、費用負担や合意形成等のハードルが高いため、「改修」により100年マンションを目指す傾向にあります。しかし、建物にも寿命があります。「建物をいつまでどう守るか、それまでの維持修繕費はどうするか」等のビジョンを持つことが大切です。

補修・修繕・改修のポイント

【基本的な工事箇所】
第1回目の大規模修繕:主に外壁面を中心に補修・修繕
第2回目の大規模修繕:建物内部の付属的な部位やパーツ改修を追加
第3回目の大規模修繕:建物内部の主要な設備や部位の更新を追加
※時代に合わせて設備更新工事や省エネ化工事を実施するため、回を追う毎にコストが増大することは避けられません。

ビジョンを反映した長期修繕計画書が作成されているか!

高経年マンションは修繕だけでは快適な住環境の維持が困難となるケースが出てきます。そのため、高経年マンションの長期修繕計画書は、ビジョンの検討が欠かせません。建物の機能・性能・外観等を社会的環境に追従し、「住み良い環境造り」が長期修繕計画の主な目的です。ビジョンを反映した長期修繕計画とするための見直しをしましょう。

長期修繕計画の見直しポイント

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長期修繕計画の見直しにおいては「長期修繕計画作成ガイドライン活用の手引き」等を参考に標準様式に準拠した内容であるかどうか確認しましょう。
(1)建物・設備の概要等
(2)調査・診断の概要
(3)長期修繕計画の考え方
(4)計画期間の設定
(5)推定工事項目の設定
(6)推定工事費の概算
(7)収支計画の検討
(8)修繕積立金の額の設定

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標準様式では推定修繕項目が19項目に分かれています。
19項目の内、『8、給水管・9、排水管・10、ガス管』 をどう扱うか?
共用部のみの更新とするか、専有部も含めた更新とするか検討が必要です。

【配管工事を共用部のみの場合に起こる問題】
・水漏れ事故が多発(給排水管からの水漏れ事故)
・ガス漏れによる事故(異臭や爆発問題)
・損害保険会社の引受問題(継続不可や保険料の割増)
【検討事項】※実施することで将来への安心
・共用部と併せて専有部の配管工事を実施
・専有部のリフォームを個人で実施済者へ返金
・損害保険引受解消(保険料の割引)

その他、バリアフリー対策や省エネ対策、セキュリティー対策等をどうするかの検討が必要です。

修繕積立金の設定

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修繕積立金の額は、長期修繕計画により算出された計画期間の推定修繕工事費の累計額をもとにして算出されます。収支計画で推定修繕工事費の累計額より修繕積立金の累計額が上回っていることを確認しましょう。
また、修繕積立金の積み立て方法は均等方式と段階方式があります。標準様式では均等方式を推奨していますが、それぞれにメリット・デメリットがありますので積み立て方式においてもどちらを採用するか検討が必要です。

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